物業(yè)管理?xiàng)l例

中華人民共和國國務(wù)院令第３７９號 

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)２００３年５月２８日國務(wù)院第９次常務(wù)會議通

過，現(xiàn)予公布，自２００３年９月１日起施行。 　　 

　　總理 溫家寶 

二００三年六月八日

物業(yè)管理?xiàng)l例

第一章 總則　　 

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)

益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。 

　　第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)

主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)

場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 

　　第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)

管理企業(yè)。 

　　第四條 國家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管

理和服務(wù)水平。 

　　第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工

作。 

　　縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理

活動的監(jiān)督管理工作。

　　第二章 業(yè)主及業(yè)主大會 

　　第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)； 

　　（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； 

　?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷臉I(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； 

　　（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)； 

　?。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)； 

　　（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； 

　?。ㄆ撸┍O(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； 

　?。ò耍ξ飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)

和監(jiān)督權(quán)； 

　　（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)

維修資金）的管理和使用； 

　?。ㄊ┓?、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 

　　第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)： 

　?。ㄒ唬┳袷貥I(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則； 

　　（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共

秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； 

　?。ㄈ﹫?zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定； 

　?。ㄋ模┌凑諊矣嘘P(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金； 

　?。ㄎ澹┌磿r(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； 

　?。┓?、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 

　　第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。 

　　業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的

合法權(quán)益。 

　　第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會。 

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)

建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 

　　第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人

民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員

會。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決

定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。 

　　業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、

住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 

　　第十一條 業(yè)主大會履行下列職責(zé)： 

　　（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則； 

　?。ǘ┻x舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； 

　?。ㄈ┻x聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； 

　?。ㄋ模Q定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施； 

　?。ㄎ澹┲贫?、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使

用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； 

　?。┓伞⒎ㄒ?guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職

責(zé)。 

　　第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征

求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有１／２以上投票權(quán)的業(yè)主參

加。 

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。 

　　業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)１／２以上通過。業(yè)主

大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企

業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主

所持投票權(quán)２／３以上通過。 

　　業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。 

　　第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。 

　　業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)２０％以

上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議。 

　　第十四條 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開１５日以前通知全體業(yè)

主。 

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會。 

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。 

　　第十五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)： 

　?。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； 

　　（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； 

　?。ㄈ┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理

企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； 

　?。ㄋ模┍O(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施； 

　　（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 

　　第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起３０日內(nèi)，向物業(yè)所在地

的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。 

　　業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的

業(yè)主擔(dān)任。 

　　業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。 

　　第十七條 業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同

利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約

定。 

　　業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。 

　　第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、

業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。 

　　第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)

管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。 

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的

區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，

并通告全體業(yè)主。 

　　第二十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會相

互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。 

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員

會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)

督。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委

員會，并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。 

　　第三章 前期物業(yè)管理　　 

　　第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘

物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。 

　　第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對有

關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反

公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。 

　　建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。 

　　第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人

明示，并予以說明。 

　　物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時(shí)公

約予以書面承諾。 

　　第二十四條 國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原

則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 

　　住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)

管理企業(yè)；投標(biāo)人少于３個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人

民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物

業(yè)管理企業(yè)。 

　　第二十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)

服務(wù)合同約定的內(nèi)容。 

　　第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主

委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終

止。 

　　第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或

者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。 

　　第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)

施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。 

　　第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企

業(yè)移交下列資料： 

　?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下

管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； 

　?。ǘ┰O(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； 

　?。ㄈ┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； 

　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理所必需的其他資料。 

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委

員會。 

　　第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管

理用房。 

　　第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)

物業(yè)的保修責(zé)任。 　　 

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)　　 

　　第三十二條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。 

　　國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院

建設(shè)行政主管部門制定。 

　　第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資

格證書。 

　　第三十四條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。 

　　第三十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面

的物業(yè)服務(wù)合同。 

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利

義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等

內(nèi)容進(jìn)行約定。 

　　第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的

服務(wù)。 

　　物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全

受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 

　　第三十七條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗(yàn)

收手續(xù)。 

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資

料。 

　　第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同

意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。 

　　第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房

和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。 

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理

企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。 

　　第四十條 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給

專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。 

　　第四十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相

適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)

院價(jià)格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在

物業(yè)服務(wù)合同中約定。 

　　第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)

主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)

連帶交納責(zé)任。 

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建

設(shè)單位交納。 

　　第四十三條 縣級以上人民政府價(jià)格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管

部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。 

　　第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定

以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。 

　　第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線

電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。 

　　物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外

費(fèi)用。 

　　第四十六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和

使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)

行政管理部門報(bào)告。 

　　有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為

予以制止或者依法處理。 

　　第四十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工

作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有

關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。 

　　物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維

護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)

益。 

　　第四十八條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使

用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。 

　　物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)

任。 

　　第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理

業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。